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大规模套现不会出现 外资仍汹涌

发布时间:2019-10-16 08:02:02 编辑:笔名

环球金融中心引发的外资套现,在近的房地产领域并非个案。

汉斯近期出手其在新江湾城投资开发的加州水郡和加州广场项目,收获颇丰。不过虽然外资套现案例频现,但市场专家表示,套现案例仅为企业的内部调整,大规模套现不会出现,在目前形势下,外资仍将加快对中国大陆的投资。

汉斯退场

富力地产与合景泰富两家来自广州的上市房企近日联合发布公告,通过股权收购方式,以约合2 .54亿元从美国汉斯手中购得了新江湾城C5地块的七成权益,收购完成之后,富力地产与合景泰富按照各占50%的股权构成,分别出资11.76亿元实行购买。剩余三成权益仍由上海城投置地(集团)有限公司持有,而富力地产和合景泰富还有意收购这一项目公司剩余的 0%股权。

公开资料显示,此次富力地产和合景泰富收购的汉斯新江湾城地块项目包含了名为加州水郡的住宅项目以及名为加州广场的、办公楼及酒店。住宅项目中,位于新江湾城C5-2与C5-4地块的加州水郡住宅项目,建筑面积约为21.16万平方米,其中一期面积约8.41万平方米已全部售完,但还未交房,累计住宅合同均价为25046元/平方米;商业项目中,新江湾城C5-7地块和C5-8地块上兴建的商业、办公及酒店综合项目,规划建筑面积约为14. 7万平方米(不含地下建筑面积)。剔除已经售出的8.41万平方米一期住宅项目后,整个收购体量为约27.12万平方米,按照其70%权益2 .54亿元的收购价粗略估算,折合楼板价基本在12400元/平方米左右,被业内定性为“贱卖”。

“汉斯很早就进入中国,前几年在黄浦区也做过酒店式公寓项目。但是他们一直没有本地化,而美国的居住模式和服务模式跟中国人的习惯有很大差异,所以他们的产品在市场上的竞争力不是很强。加上这几年美国国内经济不好也影响了他们在中国扩张的能力,不得已才回笼资金去保住他们有竞争优势的美国市场。”

中房信分析师薛建雄表示,国内开发商的成长速度非常快,竞争力超强,加之今年楼市的调控压力下,本土大开发商依然能够大举扩张,而这些外资开发商多数止步不前,在竞争压力大的背景下,使得这些海外开发商还没适应市场,就被迫要退出。

不过,回顾美国汉斯当年收购开发轨迹可以看出,美国汉斯的这笔买卖看似贱卖,实际收入颇丰。

2006年10月,美国汉斯以17.1亿元成功竞得新江湾城C5地块项目公司70%股份,而此次汉斯再转手收入超过2 亿元,仅此一项即获利6亿元;其次,新江湾城项目住宅一期2009年8月20日开盘,目前400多套住宅早已售罄,按住宅合同均价25046元/平方米、84051平方米的总面积计算,这一项目销售回款约21亿元。

据此计算,汉斯此次退出上海市场,仅在出让价上核算,获利达到了 8%,高于商业地产 5%的平均获利水平 个百分点。

成本方面,从美国汉斯2009年正式推出住宅项目,到此次套现退出,除了有大量的销售回款支持,还包括收取有限合伙人给予的佣金,因此在资金周转上并没有太大压力。

一位私募人士对记者表示,海外基金公司投资本土市场一般时限都在 —5年,获利 5%为标准,只有在市场情况非常良好的情况下才会考虑加长持有时间,在汉斯出售新江湾城股权这庄交易中,汉斯的决定是明智的,因为其获利程度已经达到了预期的标准。

“新江湾房价已明显高企,在二次调控的笼罩下,谁也看不透未来房价的走势,特别是类似新江湾城这种地王扎堆的泡沫板块,将来很可能成为房价下跌的重灾区,美国汉斯正是考虑到了未来的风险选择退出,目前是该区域房价相对点,因此此时退出可能是的时机。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对记者说。

据知情人士透露,其实早在一年前,美国汉斯就有意出售相关股权,并接触了国内众多知名企业,其中包括了的SOHO中国,不过终,SOHO中国以其住宅比例过高不符合公司定位为由放弃了合作。

大批外资并未停止进入中国

不过类似环球金融中心和美国汉斯的套现现象,众多专家表示这仅是个案,是由于公司内部调整的原因,从目前公布的来看大批外资并未停止进入中国的脚步。

戴德梁行近的一份报告提到,中长期来看,外资在中国房地产领域的投资始终在不断扩容,呈现一个稳定的上升模式。

戴德梁行的预计,未来将有超过80%的外资基金会来到中国,其中绝大部分资金将会进入房地产市场。目前,外资对中国房地产领域的投资,主要包括整体收购现成物业、与境内企业合作开发、参与境内房企上市前的股权投资三大方向。

易居房地产研究院发布的房地产企业监测报告显示,目前国内增长率连续下跌,国际资本却出现上涨,从季度0.6%的外资利用率,连续增长到第三季度的1.2%,而这一数字在2009年全年仅为0.8%。前三季度国内房地产企业合计利用外资452亿元,同比增长26%。1—8月,外资在房地产开发企业外部资金来源中的规模不断扩大,从年初的单月增长2 亿元到8月份的67亿元。今年前8个月,房地产开发企业资金来源中外资的规模达到 69亿元。

此外内地房地产企业也开始加速在境外融资。2010年中资地产公司在海外市场共销售68亿,创自1999年有记录以来。

2010年4月,与瑞银环球资产集团合作发起房地产基金,首期募集签约金额约1亿美元;6月,中国海外兴业联手Harmony China房地产基金共同投资西安、青岛、沈阳的三个项目,总价12亿港元;7月,雅居乐地产控股有限公司通过向摩根士丹利出售旗下冠金公司 0%股权获得52.8亿元融资。

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