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存货压力山大知名房企底价出货

发布时间:2019-06-06 00:28:59 编辑:笔名
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近几月清远许多楼盘开盘价格频频走低。

不少标杆性大盘的频频动作,让其他一些盘也不得不采取更大促销手段。

“金九银十”过去了一大半,从楼市整体数据看,销售势头依旧不错,然而许多开发商的底气并不足,甚至大品牌企业以被认为很“便宜”的价格出货,今年的“金九银十”依旧上演价格战。

●南方 陈步上

大盘频频低价促销

近来几个月,清远许多知名企业及其旗下大盘每一个开盘都备受瞩目,不为别的,只因为价格。

9月15日,碧桂园新亚山湖城首期洋房产品峰景组团发售,其对外声称4990元/平方米起还赠送1500元精装修,均价5500元/平方米左右。不过许多地产行内人现场踩盘,了解到的结果却是实际售价低于这个数,预计只有5200元/平方米左右,比其开盘前预期要低。

另一大盘时代倾城在八九月推出“5000抵7万,送1500元豪装”的活动,中秋期间推出30套一口价房,大多价格在4900—5300元/平方米之间,均带装修。在许多业内人士看来,比5月开盘价格略低。

樵顺房地产旗下的新时代嘉园依旧延续其“底价”出货原则,均价每平方米四千四五百元。国庆期间,其另一盘天湖郦都则推出3880元/平方米特价吸引顾客。此外,新城中心地段赢之城附近的城市花园,南向园林单位特价4180元/平方米。朝南维港半岛也推出4374元/平方米的一口价房。

这些知名房企及其旗下标杆性大盘的频频动作,让其他一些盘也不得不推出更大的促销手段,甚至在市中心几乎绝迹的3500元/平方米单价再次出现——广清大道秀丽公园对面的现代城新推出的二期3520元/平方米起!

当然,这些楼盘推出超低特价房并不意味着整个项目价格很低,但一个不可否认的事实是,开发商在用尽了所有营销手段之后,降价仍旧是为重要的促销手段。

预期降低,调价出货

预期不理想,一些大盘以“底价”实现迅速出货目标。

原计划5月或者6月开售的碧桂园新亚山湖城,不知为何推迟到了9月15日才开盘,一些业内人士分析认为市场预期未能达到其开售要求或许是其根本原因。

数据显示,碧桂园新亚山湖城9月15日开售的洋房总共只有357套,发放预售证时间是8月13日,或许工程进度是其推迟发售原因,但业内人士推测,对于碧桂园这样的企业来说,推迟了整整一个月才公开发售,或许是因为蓄客量未能达到其开售要求。

“一般情况下每一个楼盘开盘之前,其蓄客量要达到其推出货量的一定标准,如果达不到,通常会推迟公开发售日期,当然一些楼盘选择悄悄开盘,以降低市场对其预期值。”该位人士解释道。

据销售员说,该楼盘当天已经售罄。不过,据清远市住房和城乡建设局站数据显示,截至10月9日该项目仅销售了八成。

上述业内人士分析,从该项目洋房推广客户群看,主要面向广州客,并和广州许多知名站合作推介。但是其位置并没有同样面向广州市场的美林湖、万科城、阳光100、恒大银湖城便利,前者靠近清远市区,后四者位于广清交界处,广州客更容易接受,而且这些项目目前均以洋房为主,因此其客户容易被拦截。

“从供货量就可以看到一些端倪,单以上四个广清交界项目今年来新增供货七千余套,而且大多是在5月之后推出,更容易对山湖城洋房产生直接冲击。”该位人士进一步分析,山湖城同时离市区有一定距离,一般消费者还不认同该位置,尤其重要的是,市区内近一两年来楼市面临着供过于求局面,要实现迅速出货,并不是一件容易的事。

急于释放庞大存货压力

总体来看,这些大盘急于出货的因素或许是急于回笼资金和释放庞大的存货压力。

据媒体公开报道,碧桂园2011年收购碧桂园新亚山湖城这个地块51%股份花了28亿元,该地块总占地面积近120万平方米。时代地产于2011年9月拿下时代倾城地块花了将近6.5亿元,加上首期建设和营销支出有数亿投入。前期如此多资金投入,必须依靠后期项目出货来迅速实现资金回笼。

时代倾城于今年5月下旬开盘,采取高举高打策略,还请了林志玲相助,不过据清远市住房和城乡建设局站数据显示,截止到10月9日其700套货量才消化了393套,消化率仅54%!

上述业内人士分析,时代倾城属东城片区,在其方圆一两公里内,聚集了十多个楼盘,尤其是众多大盘,项目周围正在销售的三个大盘东城御峰、新时代嘉园、天湖郦都正值推货高峰期,今年以来新增供货量超过3000套。这三个项目都是近两三年才推出市场,东城御峰、新时代嘉园总货量分别超过3000多套,天湖郦都近8000套,未来两年都是供货高峰期。

此外,时代倾城附近还有敏捷地产旗下清远项目——东城水岸,其总面积超过天湖郦都,以及近40万平方米总建筑面积的新中美地产项目,预计都将在年底或者明年上半年推出。除此之外还有一些中小型楼盘亮相。按照这些楼盘的建设进度和规模,未来几年时代倾城所在片区货量将有增无减。

楼盘多、货量大,品牌聚集,竞争可用惨烈来形容。这就是时代倾城以及周边项目所面临的市场困境:库存量大、未来货量有增无减。缓解庞大库存货量不单是摆在时代倾城,也是周边许多项目的重要问题。

业内观察

清远需求乏力

对于这些年一线大城市房价不断高企的原因分析,有一个一致的观点:有不断新增的庞大中产阶层和消费力。但全国许多二三线城市楼市爆出了鬼城、抛盘现象。清远呢?今年以来频频爆出因房子销售不佳导致资金断裂,进而产生崩盘、欠薪等等问题。

对此,许多业内人士有一个共同认识:清远消费乏力,这与城市经济社会发展、人们收入水平分不开。

分析认为,无论是按照什么标准,在清远,家庭收入能够达到2万美金(12万人民币)或20万元人民币的中产阶层家庭肯定不会很少,但是这个比例也肯定不会很大。

长期以来,我们可以看到,清远购房的主力人群主要是公务员以及教师、医生等事业单位的人员,还有一些所谓体制内的企业人员,这些企业包括电力、电信等垄断企业和一些国企。但这些人,在整个清远城市人口中,毕竟是少数。而且这些人群在一定时间内对房子需求会有所减少。

现在提倡城镇化,但如果只是指望农村人口进城买房,不是长久之计。因为他们的收入水平远远达不到中产阶层的水平,他们也缺乏中产阶层那样的消费能力。而那些被征地拆迁的农村人口,虽然可能会拿上一笔补偿款在城里买房,但毕竟也是少数。

这些问题都不是短期能解决的,如果要调整,必须回到楼市本身问题上,需要房地产行业自身的调节,土地供应、开发量、开发进度等作出适当调整,实现供需平衡。

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